КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

31.07.2017

Удостовериться в безопасности сделки несложно. Планируете покупать недвижимость в ближайшее время? Тогда эта статья для вас. На что нужно обратить внимание при покупке? Как обезопасить себя от рисков потери денег и недвижимости? Как не стать жертвой мошенников? По статистике, каждая двухсотая сделка с недвижимостью в России сегодня признается недействительной по разным причинам, три покупателя из ста находятся в зоне риска и могут потерять приобретенное жилье. В этой статье рассматриваются возможные риски, а также решения, которые позволят исключить появление рисков практически на 100%.

Риск № 1. Мошенничество или ошибки до момента регистрации сделки. Прежде всего, необходимо знать, что государственная регистрация сделки не гарантирует ее надежность. Если вы не профессиональный юрист, то качественно подготовить документы для покупки квартиры, и, главное, проанализировать документы продавца, вам будет не так просто.

Например, вы не попросили продавца представить вам справку о зарегистрированных лицах в квартире. При регистрации сделки от вас могут не потребовать этот документ, и поэтому после, казалось бы, благополучно совершенной сделки, вам в дверь может позвонить некий человек и сказать, что он имеет право на проживание в вашей квартире. Или вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, поэтому есть реальный риск заплатить крупный штраф за то, что у вас разрушена несущая стена, потратиться на ее восстановление или даже лишиться квартиры по решению суда. Кстати, до самой сделки дело может и не дойти, а ваши деньги бесследно исчезнут...

Мошенники, прочитав ваше объявление "Куплю квартиру без посредников" могут предложить вам подходящий вариант по интересной цене. Покажут документы - копии или даже якобы оригиналы (возможности современной техники позволяют сделать все что угодно) и скажут: "Вариант горит! Нужно срочно вносить задаток, чтобы квартира не ушла!". Вы оплачиваете задаток и... все. Продавца и след простыл. Даже расписка о получении задатка не гарантирует возврат денег - мошенника найти будет очень непросто. Да и паспорт может быть поддельным.

Возможен и другой вариант. Вы нашли продавца, квартира вам подходит и на первый взгляд все документы в полном порядке. Задаток с вас никто не берет. Единственный момент - продавец действует по нотариальной доверенности, выписанной собственником. Законность у вас не возникает сомнений в правдивости действий представителя собственника, так как доверенность заверена нотариусом. Вы подаете документы в Управление Росреестра и в тот же день, что называется, со спокойной душой, полностью рассчитываетесь за квартиру. Затем через несколько дней специалист из Управления Росреестра по телефону вам сообщает, что сделка не может быть зарегистрирована, потому что нотариальная доверенность была отозвана собственником в день подачи документов на госрегистрацию. Это означает, что собственник квартиры и его представитель были в сговоре. А вы уже отдали деньги. Может быть, этих мошенников и удастся найти, но получить свои деньги можно будет только через суд.

Риск № 2. Неприятности в момент регистрации сделки с недвижимостью. Продолжая тему регистрации сделки, можно выделить еще ряд рисков, которые возникают в короткий, но очень важный период - период регистрации сделки. Сегодня он составляет семь рабочих дней, если документы поданы через Управление Росреестра, и девять рабочих дней, если поданы через МФЦ. Наложение ареста на квартиру.

Как это бывает? В момент регистрации сделки квартира продавца была "чистая", а буквально через день в управление Росреестра может поступить судебное решение о наложении ареста на нее из-за долгов продавца перед банком или же уведомление подобного негативного содержания от службы судебных приставов. Сделка не будет зарегистрирована, и квартира будет находиться в обременении. Если продавец порядочный, он вернет вам деньги добровольно. В противном случае возврат денег возможен только через суд - сложно, долго, нервно и болезненно...

Отзыв согласия супруга/супруги на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в период брака, то при ее продаже требуется нотариальное согласие мужа или жены (настоящих или бывших). И если, например, бывшая жена вдруг поменяла решение или не договорилась с бывшим мужем о том, какую сумму он ей выделяет с продажи, она может отозвать свое согласие за несколько дней до сделки. И этот факт никак не фиксируется в Управлении Росреестра в день сделки. В пакете документов согласие есть, поэтому сделку благополучно зарегистрируют. Но после регистрации сделки бывшая супруга продавца предъявит свои права на долю в квартире или часть денег. Возникнет судебное разбирательство, и снова это ваше время, нервы... Ошибка в оформлении документов. Если вы сам себе юрист и готовите договор купли-продажи на основании шаблона из интернета, то велик риск составить его неверно по многим позициям, и такой договор даже может быть зарегистрирован, но последствия могут быть для вас печальны. В выписке ЕГРН, например, будет неверная информация, и при последующей продаже квартиры могут возникнуть затруднения.

Риск № 3. Проблемы после регистрации сделки с недвижимостью. Как показывает обширная судебная практика, ряд неприятных ситуаций возникает и после регистрации сделки. Иногда совсем неожиданно появляются наследники. Или свои права на квартиру предъявит не воспользовавшийся своим правом приватизации проживавший здесь ранее человек, который много лет находился в местах лишения свободы.

Обойтись без рисков - это возможно. Как избежать этих неприятностей? Во-первых, сопровождение сделки профессиональным юристом никогда не бывает лишним - цена ошибки очень высока. Юрист детально проанализирует документы продавца. Кроме того, он точно знает, какие документы необходимо дополнительно у него запросить. Он составит договор купли-продажи с учетом всех особенностей сделки. Во-вторых, важно также рассчитываться за квартиру только после того, когда право собственности перейдет к вам. Для этого существует несколько видов безопасных расчетов, удобных и для продавца, и для покупателя.